Contratto d’affitto con cedolare secca: cos’è, pro, contro

Quando si possiede un immobile e si decide di metterlo a reddito, sono diverse le alternative che si possono considerare dal punto di vista del regime fiscale.

Una di queste è la cedolare secca. Di cosa si tratta? Come si può leggere sul sito www.venderecasaaroma.it, uno dei principali punti di riferimento per chi vuole documentarsi sui principali aspetti tecnici prima di vendere o affittare un immobile nella capitale e non solo, con la cedolare secca si ha a che fare con un’imposta sostitutiva che viene pagata dal proprietario di casa al posto di Irpef, addizionali Irpef, imposta di registro e imposta di bollo.

Per amor di precisione, è il caso di ricordare che l’applicazione della cedolare secca non è automatica. Bisogna, infatti, sceglierla espressamente quando si registra, come previsto dalla legge, il contratto di locazione presso l’Agenzia delle Entrate.

Le due aliquote

Il proprietario che sceglie la cedolare secca può optare per due diverse aliquote. Ecco tutti i dettagli che le riguardano:

  • Aliquota al 10%: si tratta della scelta di riferimento per i contratti a canone concordato in Comuni capoluogo di provincia, nei contesti urbani densamente popolati o noti per la penuria di soluzioni abitative. Viene applicata anche quando si ha a che fare con contratti d’affitto a studenti e con locazioni per immobili che si trovano nei Comuni dichiarati in stato di emergenza prima del 2014.
  • Aliquota al 21%: in questi frangenti, si chiamano in causa tutti i contratti a canone libero.

La cedolare secca vale solo per gli affitti residenziali?

Anche se siamo abituati a sentir parlare di cedolare secca per le locazioni residenziali, è bene ricordare che questo regime agevolato può essere preso in considerazione pure per le locazioni commerciali.

Questo è possibile grazie alla Legge di Bilancio 2019, che ha esteso il regime pure per situazioni come le locazioni di unità immobiliari di categoria catastale C/1, ossia negozi e botteghe.

La cedolare secca per locazioni commerciali vale pure in caso di immobili con una superficie totale che, al netto delle pertinenze, non supera i 600 metri quadri.

Ricordiamo infine la possibilità di richiederla per tutti gli immobili a uso commerciale con un contratto firmato e regolarmente registrato dopo il 15 ottobre 2018.

In tutti i casi, il ricorso alla cedolare secca per un immobile a uso commerciale prevede il ricorso all’aliquota del 21%.

Cedolare secca per locazioni residenziali: i requisiti

Torniamo un attimo a parlare di cedolare secca per locazioni residenziali, ricordando che l’immobile deve avere specifici requisiti. Ecco quali:

  • Categoria catastale compresa tra A1 e A11 (è esclusa l’A10);
  • le pertinenze come box e soffitte devono essere incluse nel canone mensile d’affitto.

Pro e contro

Passiamo ora a vedere i pro e i contro del regime. Tra gli aspetti positivi rientra il fatto che, come già accennato, non è necessario pagare imposte di registro e marche da bollo.

Inoltre, il reddito assoggettato all’imposta sostitutiva della cedolare secca non si cumula con altri a fini Irpef.

Da citare, lato inquilino, è l’impossibilità di trovarsi con il canone mensile di locazione aumentato.

Cosa si può dire, invece, in merito agli svantaggi? Prima di tutto che, nel caso della cedolare secca, non è possibile considerare deduzioni e detrazioni. Se si guarda il punto di vista del proprietario, è bene rammentare l’impossibilità di procedere all’aumento del canone, il che può essere un contro non indifferente in questi periodi di aumento del costo della vita.

Concludiamo ricordando che la cedolare secca può essere scelta non solo dal proprietario dell’immobile, ma anche dai soggetti che godono di diritti reali di godimento, come per esempio l’usufrutto.

Nei frangenti in cui ci sono in gioco più titolari del diritto di proprietà o di godimento, ciascuno può scegliere liberamente la cedolare secca a prescindere da quello che decidono gli altri.

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